O que é FII e como funciona (renda mensal de imóveis)

Um shopping fatiado em cotas

FII é a sigla de fundo de investimento imobiliário: um condomínio de investidores que compra galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas ou títulos de dívida do setor. Você não compra o prédio — compra uma cota, negociada na B3 como se fosse uma ação (o código termina em 11, tipo HGLG11).

A renda que os ativos geram — aluguel, juros — vira rendimento na sua conta. E aqui há uma regra de lei que molda tudo: o FII é obrigado a distribuir pelo menos 95% do resultado de caixa, apurado semestralmente. Na prática, a maioria dos fundos paga todo mês. É por isso que FII é o ativo favorito de quem investe pensando em renda recorrente.

Tijolo, papel e FoF: os três tipos

Nem todo FII tem imóvel dentro. Os três grandes grupos:

Não existe tipo “melhor”: tijolo tende a acompanhar o ciclo dos imóveis, papel acompanha o ciclo dos juros e da inflação, e o FoF terceiriza a escolha em troca de mais uma taxa de gestão. O que muda é qual risco você está assumindo em cada um.

A renda mensal — e quando ela é isenta

O rendimento distribuído pelo FII é isento de imposto de renda para pessoa física, desde que três condições valham ao mesmo tempo:

• as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado;
• o fundo tenha um número mínimo de cotistas exigido por lei (a regra foi atualizada no fim de 2023 para 100 cotistas);
• você tenha menos de 10% das cotas do fundo.

Para quem compra FIIs grandes e líquidos na B3, essas condições costumam estar atendidas — mas vale conferir nos informes do fundo.

Já a venda de cota com lucro é outra história: paga 20% de IR sobre o ganho, sem faixa de isenção (a isenção de R$ 20 mil por mês vale só para ações). O recolhimento é seu, via DARF, até o último dia útil do mês seguinte. O passo a passo está em como declarar FIIs no imposto de renda.

Quanto um FII paga, na prática

O termômetro de renda de um FII é o dividend yield: rendimentos dos últimos 12 meses ÷ preço da cota. Abaixo, o DY real de um dos maiores fundos de galpões logísticos da bolsa — atualizado com o dado do mercado, não um número decorado.

Dois cuidados ao ler esse número: o DY olha para trás (rendimento passado não é promessa), e um yield muito acima dos pares costuma embutir algo — rendimento extraordinário, cota que caiu por um problema, ou um fundo de papel colhendo inflação alta que pode não se repetir. Compare sempre com fundos do mesmo tipo na lista de FIIs.

Vacância e P/VP: os dois números para olhar primeiro

Antes do yield, dois indicadores contam a saúde do fundo:

Vacância — quanto do portfólio está vazio (sem gerar aluguel). A vacância física mede a área desocupada; a vacância financeira mede a receita que se perde, incluindo descontos e carências. Vacância subindo é aluguel (e rendimento) em risco.

P/VP — preço da cota dividido pelo valor patrimonial por cota. Abaixo de 1, o mercado paga menos do que os ativos valem no laudo: pode ser desconto de oportunidade ou desconfiança justificada com a carteira do fundo. Esse dilema rende um artigo inteiro: P/VP abaixo de 1 — oportunidade ou armadilha?

Como dar o primeiro passo

Uma cota de FII costuma custar de algumas dezenas a poucas centenas de reais — dá para começar pequeno e aportar todo mês. Um roteiro de critérios (não de tickers):

• entenda que tipo de fundo você está comprando (tijolo, papel ou FoF) e qual risco vem junto;
• olhe vacância, P/VP e o histórico de rendimentos — não só o yield do mês;
• diversifique entre tipos e segmentos: um único inquilino ou um único setor não deve sustentar sua renda;
• se a meta é viver de renda um dia, faça a conta ao contrário: a calculadora de viver de renda mostra quanto patrimônio o seu objetivo de renda mensal exige.

E se a dúvida é entre FIIs e ações para começar, a comparação honesta está em ações ou FIIs: por onde começar.