Como declarar FIIs no Imposto de Renda (passo a passo)

O mapa: um FII passa por três fichas

Quem tem cotas de fundo imobiliário lida com três situações diferentes na declaração — e cada uma vai para um lugar:

As fontes de tudo são o informe de rendimentos que a administradora do fundo envia no início do ano e as notas de corretagem da sua corretora. Guarde os dois.

Cotas: ficha Bens e Direitos, pelo custo (não pelo preço de tela)

As cotas entram em Bens e Direitos, no grupo 07 (Fundos), código 03 (Fundos de Investimento Imobiliário). Informe o CNPJ do fundo (está no informe de rendimentos) e a quantidade de cotas.

O valor declarado é o custo de aquisição: quanto você pagou, somando corretagem e emolumentos — e não o preço de mercado em 31/12. Se comprou em várias levas, use o preço médio. Esse número só muda quando você compra mais cotas ou vende; a cotação subindo ou caindo não altera nada na ficha.

Rendimentos mensais: isentos, mas têm que aparecer

O rendimento de FII que pinga na conta é isento de IR para pessoa física — desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas, as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado e você tenha menos de 10% do fundo. Na prática, todo FII listado na B3 que o pequeno investidor compra cumpre essas condições.

Isento não é invisível: some o que recebeu de cada fundo no ano (o informe de rendimentos já traz o total) e lance na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, com o CNPJ e o nome do fundo. É só transcrever — não há imposto a pagar.

Vendeu com lucro? É 20% — sem a isenção dos R$ 20 mil

Aqui mora o erro mais caro. A isenção para vendas de até R$ 20 mil no mês vale só para ações — FII não tem esse benefício. Vendeu cota com lucro, qualquer valor, paga 20% sobre o ganho. Day trade de FII paga os mesmos 20%.

A apuração é mensal e é você quem faz — a corretora não recolhe por você:

1. Lucro do mês = valor de venda − custo médio de compra − custos da operação;
2. Calcule 20% sobre o lucro (o IR retido na fonte na venda, o “dedo-duro”, pode ser abatido);
3. Emita a DARF com o código 6015 e pague até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Na declaração anual, essas operações entram mês a mês na ficha Renda Variável → Operações em Fundos de Investimento Imobiliário e Fiagro — os DARFs pagos são informados lá.

Prejuízo vira crédito (se você registrar)

Vendeu com prejuízo? O valor compensa lucros futuros em FII, sem prazo de validade: um prejuízo de R$ 2.000 em março abate um lucro de R$ 5.000 em outubro, e você paga 20% só sobre os R$ 3.000 restantes.

Duas regras importam: a compensação é dentro do mesmo tipo de ativo — prejuízo de FII não abate lucro de ações, e vice-versa — e o prejuízo só existe para a Receita se estiver declarado mês a mês na ficha de Renda Variável. Quem não registra, perde o crédito.

Ferramenta para não errar a conta

O simulador de imposto de renda ajuda a estimar quanto sai uma venda antes de apertar o botão. E se você também tem ações, o processo é parecido mas as regras mudam — veja como declarar ações no IR para não misturar as isenções.