Comprar ou alugar e investir?

Ao comprar financiado, você paga juros ao banco — muitas vezes mais do que a valorização do imóvel. Quem aluga libera a entrada e a diferença entre parcela e aluguel para investir a juros compostos. Se o rendimento dos investimentos for maior do que a valorização real do imóvel (descontados os juros pagos), o patrimônio de quem alugar pode superar o de quem comprou. O resultado depende muito das taxas comparadas.

É o sistema de amortização mais comum no financiamento imobiliário brasileiro. As parcelas são fixas durante todo o prazo, mas a composição muda: no início, a maior parte da parcela é juros; com o tempo, a amortização cresce. A fórmula é: PMT = PV × i ÷ (1 − (1+i)^−n), onde PV é o valor financiado, i a taxa mensal e n o número de parcelas.

Entrada maior reduz o valor financiado e, portanto, os juros totais pagos ao banco. Mas também reduz o capital disponível para investir. O simulador mostra esse trade-off: aumente ou reduza a entrada e veja como o patrimônio final de cada cenário responde. Não existe regra universal — depende das taxas e do seu perfil.

O simulador é nominal e bruto: não inclui ITBI, escritura e cartório (em torno de 4–5% do valor do imóvel na compra), condomínio, IPTU, manutenção, nem a inflação do aluguel ao longo do tempo. Também não desconta imposto de renda sobre os investimentos. Esses custos e ajustes favorecem ainda mais o cenário de alugar em muitos casos. Use como referência de ordem de grandeza — não é recomendação de investimento.

Os principais programas habitacionais brasileiros (SBPE — CEF e BB) praticam taxas entre 8% e 12% ao ano mais TR em 2024–2025. O Minha Casa Minha Vida tem taxas subsidiadas menores para faixas de renda. Para um financiamento convencional de mercado, 10,5% ao ano é uma referência conservadora razoável.